Hipotecats i deshauciats.

Ja fa temps que se’n parla i ara sembla que s’està organitzant el moviment per modificar la legislació espanyola amb la finalitat que la “dació” o entrega del pis a la entitat financera, sigui suficient per cancel·lar el deute hipotecari.

Sembla de sentit comú i d’una lògica total que, quan un no pot seguir pagant la hipoteca, passi comptes amb el banc donant les claus de la propietat a la entitat financera. Fins i tot semblaria lògic que es liquidés la diferència entre el valor de la propietat i el que resta del crèdit.

Però això no va així. Quan l’hipotecat no pot fer front al pagament de les quotes, perd la vivenda i ha de pagar la diferència entre el que ingressa el banc i el que li queda per pagar.

Com pot ser que el deutor, un cop entregada la propietat, encara degui diners al banc? Si ja havia tornat una part del préstec se suposa que el valor de la vivenda ha de ser suficient o inclús excessiu per cobrir el deute pendent. Doncs no ho és.

Qui no pot fer front al pagament de la hipoteca i no aconsegueix vendre la vivenda,  passa un veritable calvari amb un final que pot ensorrar-lo i condemnar-lo a la insolvència de per vida. Llegiu si no els casos que publica La Vanguardia a l’article titulat “La crisis condena a más de 50.000 familias en Catalunya a quedarse sin casa al no poder pagar la hipoteca”. Ja només la xifra de famílies (cinquanta mil) és preocupant.

Si la entitat financera et concedeix el 80% del preu de compra, és de suposar que, un cop pagades unes quantes mensualitats, el banc ingressarà més de l’import prestat al client. Perquè no és així? Per tres motius.

Primer. El banc no ven la propietat rebuda sinó que la subhasta. Ja per aquest motiu el preu serà més baix que el que va pagar el client, perquè la oferta del comprador serà a la baixa.

Segon. El preu de mercat està inflat, es paga més del que val. Per tant en una subhasta el preu que se’n traurà serà molt més baix del que es va pagar al seu dia per la compra.

Tercer. Moltes entitats financeres no es limitaven a finançar el 80% del valor de la taxació, sinó més del 100% i això fa que la diferència encara sigui més gran.

S’ha actuat molt alegrement en el tema hipotecari. No s’ha estat rigorós. Hem pensat que les vaques grasses eren eternes, no hem recordat que en economia hi ha cicles i que les vaques magres tard o d’hora tornen.

Tots som culpables: entitats financeres i compradors. La diferència és que les entitats financeres tenen les de guanyar i els compradors acaben pagant sempre.

No calia ser un geni de l’economia per pensar que quan els tipus d’interès anessin a l’alça les hipoteques esdevindrien una trampa impagable per l’hipotecat. Això les entitats financeres ho havien de saber i ho haurien d’haver previst a l’hora de concedir préstecs. Al cap i a la fi, el client confia en el criteri de la entitat. Potser s’ha confiat massa en aquest criteri suposadament “expert”.

Les taxacions tampoc han estat un model de rigor. Mireu una taxació si en teniu la oportunitat. Treieu la palla i veureu que els criteris que s’utilitzen són l’entorn, les comunicacions, l’any de construcció i el promig de preu de venda de la zona. Ni es té en compte la qualitat dels materials, ni la construcció, la qualificació de l’estat de conservació es basa en una simple inspecció ocular que es pot maquillar amb una ma de pintura i quatre mobles estratègicament posats. I d’aquí se’n treu un preu per metre quadrat i es multiplica per la superfície de la vivenda. Una estona de presència a l’inmoble, unes quantes fotos i una visita a l’ajuntament per comprovar que no hi ha afectacions i la resta es omplir un informe de redacció estandard. Ja sé que simplifico molt la feina de taxador, però de l’informe de taxació no es desprèn massa cosa més.

Si les taxacions haguessin estat més reals, més a la baixa, el problema s’hagués plantejat abans i potser no haguéssim arribat a on hem arribat. Perquè els preus s’haguessin estabilitzat abans.

El sector immobiliari ha passat de tenir promotors, que finançaven la obra que feia el constructor, a tenir constructors que es finançaven a través des bancs i dels compradors.

Si un inversor finança una obra, a l’hora de vendre-la el preu ha de ser ajustat perquè el comprador ha d’anar al banc a buscar el finançament, i la entitat financera concedirà el crèdit pensant només amb la operació que està fent.

Si qui fa la obra només finança una petita part i va a buscar al banc la resta del que necessita, quan el comprador va al banc a demanar el préstec per comprar la vivenda, el banc ha de pensar que si no concedeix el crèdit necessari, la obra no es vendrà i el constructor no podrà tornar el crèdit al banc. Per tant, les entitats financeres acaben prestant diners per poder cobrar préstecs anteriors. O acaben donant al comprador massa facilitats per subrogar préstecs concedits al constructor per assegurar-se que algú els assumirà i pagarà.

Tot plegat ha evitat posar fre a la pujada de preus. No ha primat el valor real sinó la facilitat en pagar-lo. Això només funciona quan la economia va be, però a la més mínima desacceleració (per posar un qualificatiu emprat pel govern socialista quan tothom parlava de crisi galopant) aquest sistema no ho suporta.

És així com, amb uns preus de compra cars, amb unes hipoteques massa fàcils d’aconseguir, i amb una pujada dels tipus d’interès, la “bombolla” ha petat.

El comprador també té la seva part de culpa per inconsciència. No s’ha de pensar si es pot pagar ara, s’ha de pensar si es podrà pagar en condicions desfavorables. Les hipoteques s’han arribat a concedir a cinquanta anys! Això econòmicament és una barbaritat. La vivenda esdevé vella abans d’haver-se acabat de pagar. Tractem l’immoble com si fos un cotxe que, quan l’hem acabat de pagar ja no té valor per les asseguradores. Qui segueix pagant una assegurança a tot risc d’un cotxe de més de cinc anys (que és el termini normal del préstec per la compra del vehicle)? Molt poca gent. Amb cinc anys la majoria de gent el posa a tercers. Doncs amb les vivendes hipotecades a 50 anys estem alguna cosa semblant. L’immoble té valor, però és vell i no et pagaran el mateix si te’l vens. A més, una hipoteca a tant llarg termini vol dir que deixes en herència una vivenda hipotecada als descendents que, per regla general ja tenen la seva també hipotecada. Què han de fer? Pagar dues hipoteques? Llogar la vivenda heretada per pagar la resta d ela hipoteca? S’acabarà venent una propietat no pagada del tot. Pagar per una “propietat” que mai serà totalment teva no té cap sentit. El sentit de la propietat immobiliària és que, en un futur no gaire llunyà serà totalment teva i ja no t’hauràs de preocupar més de pagar mensualitats. Lo contrari és assumir un lloguer de per vida que, si tens sort i vius prous anys sense tenir cap daltabaix financer potser es deixaràs de pagar-lo.

D’aquestes situacions n’hem d’aprendre tots i ens ha de servir per ser més prudents i més calculadors, pensant més en el futur i valorant les pròpies possibilitats.

Albert Castany.
Montgat, 24 de març de 2011.

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà. Els camps necessaris estan marcats amb *